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Wohnen zur Miete – Welche Rechte habe ich?

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Knapp 36 Millionen Bundesbürger wohnen in einer Mietwohnung (Stand 2014, Statista) und sie haben eine Menge Rechte, aber auch Pflichten. Damit das Mietverhältnis reibungslos abläuft, sollten einige Dinge beachtet werden – damit es zu keinem Rechtsstreit mit dem Vermieter vor Gericht kommt.

Mietkaution

Wer eine Wohnung oder ein Haus anmietet, muss oftmals am Anfang des Mietverhältnisses gleich eine Mietkaution zahlen. Die Höhe darf höchstens drei Monatsmieten betragen und muss vom Vermieter separat angelegt werden. Die Kaution muss nicht in einer Summe gezahlt werden. Man kann sie aber auch mit den ersten drei Monatsmieten in Raten an den Vermieter überweisen.

Pünktlichkeit der Mietzahlung

Zu den Hauptpflichten eines Mieters gehört die pünktliche und regelmäßige Voraus-Zahlung der Miete. Sie muss spätestens am dritten Werktags eines Monats auf dem Konto des Vermieters eingehen. Wird diese Pflicht beispielsweise zweimal hintereinander verletzt, kann es passieren, dass der Vermieter die fristlose Kündigung ausspricht. Dazu ist der Vermieter berechtigt, wenn nur zum Teil gezahlt wird, der Rückstand zwei Monate beträgt oder der Mieter fortwährend unpünktlich seine Miete zahlt.

Mängelmeldung

Zu den Pflichten eines Mieters gehört auch, dass er dem Vermieter Mängel meldet, damit dieser sie beseitigen kann. Sollten durch die gemeldeten Mängel Folgeschäden entstehen, kann der Mieter unter Umständen sogar schadenpflichtig sein.

Renovierung beim Auszug

Wenn im Mietvertrag steht, dass der Mieter mit einer bestimmten Wandfarbe renovieren soll, beim Auszug aber die Wände mit weißer Farbe gestrichen hat und nun der Vermieter einen Teil der Kaution einbehalten möchte, dann ist der Vermieter im Unrecht. Denn zunächst einmal muss er den Mieter zur Nachbesserung der Schönheitsreparaturen auffordern. Weigert sich der Mieter oder die Nachbesserungen sind unbrauchbar, dann kann er von sich aus auch einen Handwerker bestellen. Unabhängig davon sollte man überprüfen, ob man generell zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Denn eine Verpflichtungsregelung für den Mieter bei Auszug zu renovieren, ist unwirksam.

Betriebskosten

Die im Mietvertrag vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen für die Betriebskosten müssen vom Vermieter abgerechnet werden – auch noch Jahre später. Würde sich nach einer verspäteten Abrechnung ein Plus für den Mieter ergeben, so ist der Vermieter zur Auszahlung verpflichtet, umgekehrt allerdings kann der Vermieter keine finanziellen Nachforderungen mehr stellen.

Grundsteuer und Hausversicherung

Beide Steuerarten gehören zum Gesetz der Betriebskostenarten und diese können vom Vermieter auf die Mieter umgelegt werden.

Ruhestörung, Lärm und Rücksicht

Besonders beim Thema Lärm sollten die Mieter ihre Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme wahrnehmen. Es existiert kein Recht, dass es Mietern erlaubt, ab und zu nachts zu feiern oder laute Musik zu hören. Zur Rücksichtnahme gehört, dass das Treppenhaus kein Aufbewahrungsort von Unrat ist. Ruhestörung, Lärm und Rücksichtslosigkeit können auch zur Kündigung führen.

Untervermietung

Zwar kann jeder Mieter jederzeit – auch ohne Erlaubnis des Vermieters – Besuch empfangen, kann diesen auch übernachten lassen. Wenn sich allerdings der oder die Besucher dauerhaft häuslich einrichten und so zum Mitbewohner werden – dann ist eine  Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Natürlich darf der Vermieter seine Zustimmung nicht ohne triftigen Grund verweigern, wenn beispielsweise der Lebenspartner in die Wohnung einziehen möchte.

Heizpflicht

Im Winter und immer, wenn es kalt ist, haben Mieter haben das Recht auf eine funktionierende Heizung. Der Mieter ist aber damit auch in der Pflicht, diese Heizung anzustellen, also zu betreiben, damit in der Wohnung keine Schäden entstehen. Bildet sich Schimmel, weil entweder schlecht geheizt, nicht beheizt oder ungenügend gelüftet wurde oder das Wasserrohr friert ein, so kann der Mieter zum Schadenersatz herangezogen werden.

Ein- und Umbauten

Umbauten in der Wohnung bedürfen einer Genehmigung durch den Vermieter. Selbst dann, wenn der Mieter auf seine Kosten umbauen oder sanieren möchte. Kleinere Änderungen wie das Streichen von Wänden oder das lose Verlegen eines neuen Fußbodenbelags darf der Mieter allerdings ohne Genehmigung vornehmen. Beim Auszug könnte der Vermieter fordern, dass der ursprüngliche Zustand wieder hergestellt wird.

Übermäßiger Verschleiß

Für die Renovierungen wegen normalen Verschleißes ist der Vermieter der Wohnung oder des Hauses zuständig. Beispielsweise, wenn ein von ihm ausgelegter Teppichboden nach vielen Jahren verschlissen ist und erneuert werden muss. Wenn es aber um einen übermäßigen Verschleiß handelt, sieht es wieder anders aus. Ist der Teppichboden bereits nach einem Jahr kaputt, kann es passieren, dass der Mieter für den Schaden haften muss.

Besichtigungsrecht des Vermieters

Ohne vorherige Anmeldung und Vorankündigung kann kein Vermieter die Wohnung seines Mieters betreten. Ihm steht das Recht zur Besichtigung allerdings zu, wenn er Besichtigungstermine mit Interessenten oder beispielsweise mit Handwerkern hat. Dem Mieter muss dieser Termin ein paar Tage vorher angekündigt werden. Der Mieter kann auch einen Ersatztermin vorschlagen und muss glaubhaft begründen, warum ihm die vorgeschlagenen Termine oder der Termin nicht passen.

Verschafft sich der Vermieter unberechtigten Zutritt in die Wohnung, dann wäre das Hausfriedensbruch und er könnte eine Strafanzeige riskieren. Andererseits hat ein Vermieter aber auch die bei Besichtigungsverweigerung durch den Mieter ein Eilverfahren bei Gericht für eine Besichtigung zu erwirken. Dann kann der Mieter wegen unberechtigter Verweigerung abgemahnt und im Extremfall gekündigt werden.

Grafiken:  Fotolia 45166697

 

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